La réquisition d’immatriculation

La réquisition d’immatriculation

Cours élaboré par Marou Mit Samia, Octobre 2017

Administrateur  du groupe facebook: Master et licence en  Droit privé, juriste de formation.

La réquisition d’immatriculation (phase administrative1) :

pour demander l’immatriculation d’un immeuble, il faut tout d’abord que le requérant soit habilité à cet effet (1) et qu’il dépose au conservateur de la propriété foncière une réquisition d’immatriculation (2) en attendant alors la décision du conservateur à propos de sa réquisition (3).

1. les personnes habilité à requérir l’immatriculation :

Malgré que l’immatriculation est acte facultatif le législateur a déterminé les personnes habilités à déposer la requête d’immatriculation dans les articles 10 et 11 et 10 à titre limitatif qui sont :

Le propriétaire et le copropriétaire
Le bénéficiaire de droits réels: 
- usufruit ((C’est le droit de jouir d’un immeuble appartenant à autrui, l’usufruit s’éteint par la mort nécessairement à la mort de l’usufruitier.)) 
- superficie, emphytéose : ((Il est Régi par les articles 121 à 129 du C. des droits réels. Le bail emphytéotique confère à l’emphytéote (preneur du bail) un droit réel susceptible d’hypothèque sur l’immeuble qui lui est donné à bail. Il résulte d’uncontrat d’une durée de plus de dix ans, ne pouvant dépasser 40 ans)).
-Zina : C’est un droit réel qui donne au propriété du bâtiment qu’il a construit à ses propres frais sur le terrain appartenant à autrui. Le titulaire du droit de zina peut céder le bâtiment qu’il a construit (par le droit de Chfaa, succession ou testament), le grever d’hypothèque ou de servitudes dans la limite de son exercice. ( art 131)CDR.

- Houa : un droit réel permettant à son titulaire de s’approprier la colonne d’aire qui s’élève au-dessus d’un édifice déjà construit appartenant au tiers​

- surélévation,habous.

- Le bénéficiaire de servitudes foncières avec le consentement du propriétaire. (art 10 de la loi 14-07).
- Peut demander l’immatriculation en vertu d’une décision judiciaire dans le cadre d’une saisie immobilière le créancier n’est pas payé à échéance (art 11) et le représentant l’égal de l’incapable ou le mineur (art 12) à savoir, le tuteur légal ,à savoir, le père, la mère, juge, le tuteur testamentaire désigné par le père ou par la mère et le tuteur datif désigné par la justice .
Mais la question qui se pose est ce que le mineur dont la capacité est limitée peut déposer la requète d’immatriculation sans l’assistance de son représentant légal ?
La réponse est que l’article 12 ne lui permet pas même s’il s’agit d’un acte profitable à lui qui est normalement doit être valable l’art 225 du Code de famille. Voilà ce que la Cour d’appel de Rabat a considéré dans un arrêt en date 3/7/1950 contrairement au régime d’inscription l’art 78 qui lui permet d’inscrire son droit.

 

2. le dépôt de la réquisition :

la procédure d’immatriculation commence par le dépôt d’une réquisition d’immatriculation signée auprès de la conservation foncière contre récépissé. La réquisition doit comporter un ensemble de renseignements (Art13 ) concernant :
- Le propriétaire et les titulaires de droits (Noms, prénoms, état civil, adresse, nationalité, s’ils’agit d’une personne morale il faut indiquer sa raison sociale, son siège, son capital et sa nature ..)
- L’immeuble : description physique (situation géographique, superficie, limites ....), estimation de la valeur de l’immeuble (pour établir le calcul du paiement des droits d’immatriculation car l’immatriculation n’est gratuit que dans les cas prévus par la loi : bien habous - propriétés rurales …

En plus le requérant doit justifie de sa réquisition par la production des pièces justificatives (art 14).Le traitement des réquisitions est individuel, toutefois, Plusieurs propriétaires peuvent demander l’immatriculation collective, s’ils ont des immeubles contigus ou séparé par une portion de domaine publique.(art 16) 

3. les décisions du conservateur au sujet de la réquisition :

Le conservateur accepte la réquisition lorsque le requérant respecte ses obligations mais s’il n’en respecte pas, celui-ci peut refuser sa réquisition.
Mais il peut refuser la réquisition, d’une part, en vertu de l’article 13. al .7 il s’avère que le requérant est tenu de faire indiquer les droits réels immobiliers existant sur l’immeuble ainsi que l’origine de la propriété , s’agissant d’une vente ou héritage ou possession.
D’autre part ,l’article 14 dispose que « En même temps que sa réquisition d’immatriculation, le requérant dépose les originaux ou les copies certifiées conformes des titres, actes et documents, de nature à faire connaître le droit de propriété et les droits réels existant sur l’immeuble. »
Il faut commencer par un constat négatif c’est que cet article n’a pas montré la nature de ces titres et documents, et avec l’ambigüité de cet article Mohamed KHAIRY a considéré qu’il s’agit des actes sous seing-privé ou d’actes authentiques.
La question qui mérite d’être posée qu’attendons-nous du conservateur face à une réquisition d’immatriculation n’étant pas accompagnée de ces actes et documents ?
Le conservateur peut refuser La réquisition qui ne se trouve pas dans les conditions requises par l’article 14 avec possibilité de la rectifier, le cas échéant. Pour une simple raison c’est que cette dernière seule ne fait pas pleine foi à l’existence d’une propriété, voire, il ne s’agit que d’une simple Prétention à celle -ci.
Sur le plan pratique, la démarche consiste en ce que le conservateur avant de statuer sur la réquisition d’immatriculation doit en faire une analyse et une étude tranquillement et , dés lors qu’il constate son insuffisance ou un manque des éléments indispensables à sa validité il prononce sa décision dite de refus de la réquisition dès sa première présentation à la conservation foncière.

par conséquent, le conservateur de la propriété foncière ne peut en aucun cas fixer la date et heure de l’opération de bornage dont l’exécution est déléguée à un ingénieur géomètre topographe assermenté du cadastre.